كيفية تقييم العقارات الأوروبية بهدف الحصول على الإقامة وتحقيق عائد استثماري

اليونان: نظام تسعير متعدد المستويات مع فرض قيود إضافية

حدود الاستثمار:

• 800,000 يورو في المناطق التي تشهد إقبالاً كبيراً (أثينا، سالونيك، ميكونوس، سانتوريني)
• 400,000 يورو في مناطق أخرى
• 250,000 يورو لتمويل مشاريع تحويل المباني التجارية إلى مباني سكنية وإعادة ترميم المباني الأثرية

المتطلبات الجديدة لعام 2025: يجب ألا تقل مساحة العقارات عن 120 مترًا مربعًا، ويُحظر تأجيرها لأغراض سياحية قصيرة الأجل (مثل منصة Airbnb)، ويجب استخدامها إما للسكن الشخصي أو التأجير طويل الأجل فقط.

حقوق الإقامة: تصريح إقامة قابل للتجديد لمدة خمس سنوات دون وجود حد أدنى لمدة الإقامة.

أدخلت اليونان تغييرات جوهرية في أغسطس 2024، والتي دخلت حيز التنفيذ في عام 2025. وقد نصت اللوائح الجديدة على نظام تسعير يتكون من ثلاث مناطق، حيث ارتفع الحد الأدنى للاستثمار في المناطق التي تشهد إقبالاً كبيراً إلى 800 ألف يورو، بينما يبلغ الحد الأدنى في المناطق الأخرى 400 ألف يورو، مع استمرار تطبيق الحد الأدنى البالغ 250 ألف يورو للمشاريع الخاصة بتحويل استخدام الأراضي.

الاعتبارات الاستراتيجية: تهدف هذه التغييرات إلى تشجيع الإقامة طويلة الأجل وتخفيف الضغط على أسواق الإسكان المحلية. لا تزال اليونان من الدول الأوروبية التي تتميز ببرامجها السهلة للراغبين في الاستثمار، لكن على المستثمرين الآن التعامل مع لوائح أكثر تعقيداً، مع مراعاة تأثير قيود الإيجار قصير الأجل على عائدات الاستثمار.

فرص استثمارية مميزة: بالنسبة للممتلكات التي يقل سعرها عن 250 ألف يورو، من الضروري إجراء أعمال ترميم وتجديد، مما يوفر إمكانية زيادة كبيرة في قيمتها بعد التجديد، خاصة في المناطق الراقية. أما في المناطق الأخرى خارج أثينا والمدن الرئيسية في الجزر، فإن الممتلكات التي يتراوح سعرها حول 400 ألف يورو توفر قيمة استثمارية أفضل.

البرتغال: استراتيجية تركز على صناديق الاستثمار بدلاً من العقارات

حدود الاستثمار:

• 500,000 يورو كحد أدنى للاستثمار في صناديق الاستثمار
• 250,000 يورو للمتبرعين في المجال الثقافي (عدد محدود من الفرص)
• 1.5 مليون يورو لعمليات تحويل رأس المال

تحديث هام: اعتبارًا من أكتوبر 2023، لم تعد البرتغال تقبل شراء العقارات كاستثمار مؤهل ضمن برنامجها. يركز البرنامج الآن على صناديق الاستثمار ودعم المشاريع الثقافية والمشاريع التي تُساهم في خلق فرص العمل.

حقيقة المعالجة: على الرغم من الإعلان عنها باعتبارها عملية سريعة، فإن عملية المعالجة بطيئة للغاية، ومن المتوقع أن تستغرق عملية التأخير حتى عام 2030، مما يؤدي إلى دعاوى قضائية واسعة النطاق من جانب المستثمرين.

مقترحات لتعديل قانون الجنسية: يقترح مشروع قانون نُشر في يونيو 2025 رفع الحد الأدنى لسنوات الإقامة اللازمة للحصول على الجنسية من 5 إلى 10 سنوات لمعظم المتقدمين، إلا أن هذا المقترح لم يُقرّ رسمياً حتى الآن.

اعتبارات استراتيجية: يُمثل إلغاء البرتغال للاستثمار العقاري تحولاً جذرياً نحو أولويات التنمية الاقتصادية. تتطلب استثمارات الصناديق تدقيقاً دقيقاً، إذ يجب أن تستوفي الصناديق المؤهلة متطلبات محددة، بما في ذلك استثمار 60% في شركات برتغالية، ولوائح سوق رأس المال السوقي (CMVM).

إسبانيا: البرنامج تم إيقافه

الحالة: انتهى برنامج التأشيرة الذهنية الإسبانية في 3 أبريل 2025، ولم يعد البرنامج يقبل أي طلبات جديدة.

حد أدنى للاستثمار النهائي: 500,000 يورو (تم استبعاد خيار الاستثمار في العقارات)

بالنسبة لحاملي التأشيرات الحالية: يحتفظ المستثمرون الذين تقدموا بطلباتهم قبل 3 أبريل 2025 بجميع المزايا وحقوق التجديد. كما يحافظ حاملو تأشيرات الإقامة الذهنية الحالية على وضعهم الحالي.

مبرر الحكومة: صرّح رئيس الوزراء بيدرو سانشيز بأن إلغاء البرنامج كان ضروريًا لتحويل قطاع الإسكان من “تجارة استثمارية” إلى “حق أساسي”، وذلك في ظل مخاوف بشأن ارتفاع تكلفة السكن.

الخيارات البديلة: يجب على المستثمرين الذين يسعون للحصول على الإقامة الإسبانية الآن أن يأخذوا في الاعتبار التأشيرات غير المربحة، أو تأشيرات البدو الرقميين، أو برامج التأشيرة الذهبية الأخرى للاتحاد الأوروبي للوصول إلى أوروبا.